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ドイツ生活メモ <資産運用・ローン>





このページでの内容

1. 資産運用
    不動産
    不動産購入かアパート賃貸か?
    ユーロ変動に貯金は?
    低金利時代に資産の運用は?
    証券販売のコミッション受取明示義務

2. ローン
    住宅ローンの3つの大きな危険
    貯金金利・ローン金利

3. 金融に関する間違った先入観


 

1.資産運用




不動産 

1.経済危機にマイホームなどの不動産は財産保護として良いか?
良い!
但し自分で住む不動産で、現金預金よりも老後の生活やインフレーションに対して大きな守りとなる。
特に支払い済みの不動産はローンの負担がないので、老後の生活に経済的に非常に楽になる。
しかし金を稼ぐための投資物件としては、むしろ不動産の値下がりもあり、値上げの少ない事もり、無条件に適切とは云えない。
老後の生活安定には絶対に適している。

2.不動産の値上がり・値下がりは何処でも大体均一か?
マチマチ。 現在は大都市での高級住宅物件が特に好まれる。 一軒家の価格も非常に安定している。

3.不動産購入の最低条件は何か?
A. 全体総額の自己資本率は最低20%必要。 それは不動産業者への礼金(Mazkler)、土地取得税(Grunderwerbesteuer)、
売買契約書や土地登記などの公証人費用(Notar)などの諸費用を含む(Nebenkosten)。
金額的に少なくないこれらの諸費用は無視され易いので注意。
B. ローン月額はネット収入金額の40%を超えない。 つまり2.000EURの場合、負担額は800EURまで。
現在600EURの家賃に更に200EURの余裕がある場合はこの負担額に耐えられる事になる。
C. これからの人生計画、つまり家族、職業、住居地などに充分な検討を済ませている。

4.ローンの際、注意すべき事は?
絶対に金利を比較する。 15年以上の長期に渡るローンのため金利による支払い金額の差は数万ユーロまで大きくなる。

5.入居後の費用に注意!
入居してからも何かと費用がかかる事も考慮する。 新しく家具や台所の購入。 今後の暖房や屋根などの修理などなど。
毎月2,--EUR X 住居面積cm2位のリザーブを確保しておく。

<追加>
Grunderwerbestuer (土地取得税)
土地を購入した時に、その売買金額に課せられる税金。
原則的に約4,0%だが、2006年9月1日より州が独自に決められるようになった。
徴収は各州(Laender)によって行われる。 例えばBerlinやHamburgでは約5,0%となっている。

Grundsteuer 〈土地税〉
所有している土地にかかる税金。
市町村(Gemeinde)が徴収する。 A (農地)とB (敷地)と2種類の税がある。
税率は財務省で統一に決められている。
税率:
(Aの場合)
約6,0%

(Bの場合)
◎一家族用家屋
約3,0% 最初の約40.000EURまで
約4,0% それを超える金額に対して加算

◎二家族用家屋 約3,5%

◎それ以外全ての家屋 約4,0%

家屋を貸す場合は土地税を諸費用(Nebenkosten)として家賃に転嫁出来る。


不動産購入かアパート賃貸か? 
低金利時代は、ローン金利も安くなるため、通常不動産も値上がりする。
家の購入がお得かどうかは、計算してみる事が出来る。

計算の要素は、
現在のアパートの家賃
頭金の金額 (Eigenkaptal)
同じ程度の家の購入価格

極く簡単な目安計算として、
家の購入価格200.000EUR – 頭金20.000EUR を現在の年間家賃(例:12.000EUR)で割る。
すると係数が15,00と出る。この係数が20以下なら、購入が経済的。

あるいは、現在の経済状況、つまり収入や蓄えた頭金から、幾ら位の不動産が購入出来るか、
幾らまでの月額ローンに耐えられるかの極く簡単な目安計算は、
現在のアパートの家賃 1.000EUR月額
頭金の金額 20.000EUR
では、約200.000EUR位までの物件になる。

別の計算では、
耐えられるローン月額は、
手取り月収 X 40% (40%を超えると返済が厳しくなる)
例: 2.000EUR X 40% = 800EUR ローン月額限度、15年ローンとすると、
15年 X 12ヶ月= 180ヶ月 X 800EUR =ローン返済額144.000EUR + 頭金20.000EUR
つまり約200,000EUR位またはそれ以下の不動産購入が適当という事になる。

現在の不動産購入用のローン金利は、
銀行にもより、2,50%から10年ローン
3,30% から15年ローン


また、頭金の金額が大きくなるほど、金利は低くなる。
逆に10%など少なければ、金利は更に0,5% - 1.0%高くなる。
また、ローン年数が長ければ長いほど金利は高くなる。
10年と15年の差は約0,50% - 0,80%。
200.000EURローン金額の場合、10.000EUR多く金利に支払う事になる。
但し、15年間、現在の低い金利が保証される。
つまり、金利が低い時は15 – 20年と長いローンが最終的に経済的になる。
しかし、これはこれから金利が高くなっていく事が条件。

頭金の金額 (Eigenkaptal)は一般的に購入価格の最低20%が理想と言われている。
しかし0%も可能だが、それだけ金利も高くなり、また全て銀行が扱っているわけではない。


ユーロなどの為替上下の変動に、貯金はどうしたらよいか? 
1.まず、2点を確認する。
預けた元金は必ず戻るか? 元金は保証されるのか? をチェックし、これが条件となる。
金利は現在のインフレ率より高いか? をチェックし、これが条件になる。

2.ユーロッパではインフレの心配は今の所不要だが、それでもインフレ対策は不動産、不動産フォント(投資信託)、国債などが安全。

3.自分で利用する不動産は良い投資先。 但し自分の生活状況、資金状況をよく検討して決める必要がある。 25年など長期的に考慮すれは、それまで払ったトータルアパート家賃は不動産に投資出来た筈。

4.金は現在かなり値上がりしたため、非常に高くなっている。 今後の値下がりのリスクは充分ある。

5.例えば5,000EURの投資先は、何時でも引き出せるSparkonto(貯蓄口座)が安全。
(詳細はトップ – 銀行口座参照)

6.投資先は一ヶ所でなく、貯金、株、フォントなどに分散させる。

7.ユーロ安でドルなどの他の通貨を購入するのは、非常に注意が必要。 為替変動はプロを含め誰にも的確に予想は出来ない。
常に大きなリスクが伴う。

8.生命保険は一緒の老後保障に役立つ、特に不動産を購入した場合、遺族にローンの負担を避ける事が出来る。

(銀行の金利比較はトップ – 銀行口座開設 – 口座の種類 – Festgeldkonnto(定期預金口座) - 期間別の定期預金金利比較はこちらを参照)


超低金利時代に資産の運営は? 
不動産 (Immobilien)
低金利の理由だけのために、家や住居を購入する事は間違い。
それには自分で住む用途もなくてはならない。
また物件の条件を慎重に吟味する必要が重要。
物件の場所、環境条件など。大都市が条件となるが、但し価格はすでに上がっている。

不動産への投資の代わりにを、物件を広げ、危険く分散した不動産フォント(Immobilienfond)がある。(株、フォントは下記参照)
これはオフィスビル、ショッピングモールなど複数の大掛かりな建設物件に投資しているフォント。最低2年の保有義務。

定期預金 (Festgeld)
数ヶ月から数年の長短期預金で、その間現金はおろせない。
インフレ率以上の金利でないと無意味。2%以上が求められる。

株、フォント (Boerse、Fond)
低金利時代には、通常株やフォントへの投資が増える傾向。
長期的な投資が求められ、短期的な投資には不向き。
欧州で一番経済が好調なドイツでは、株式市場DAXが市場最高記録を更新している。

生命保険 (Lebensversicheerung)
年金を補充する老後資産用として人気がある。
但し、投資としては注意が必要。低金利時代には生命保険も資金運用に利益は出せないので、保険加入者にもそれなりの低い利益しか約束出来ない。

しかも満期払戻金額に保険会社によって差があるので、比較する必要がある。
例:年保険料1.200EUR、期間30年で、
ある保険会社の満期支払い額 約77.000EUR
一番条件の悪い保険会社では約50.000EUR
金利が下がれば、満期支払い額も減少し、事実現在下がりつつある。
Ueberschussbeteiligung (利益分配)、つまり支払った保険料金から得られる金利分の分配があり、その分配分も減るからである。
よって低金利時代の生命保険はあまり魅力はない。

金 (Gold)
低金利時代には金への投資は危険。
金への投資はあくまでインフレによる資産減少防止用に向いている。
よって、インフレの恐れがない時は、金価格は下がる。

国債 (Anleihen)
ドイツ国債などは、株、フォントに比較して、リスクはほぼ皆無だが、それだけ金利は低い。
よってインフレをカバー出来るどうかが問題。

<注意!>
2008年制定された法令で、資産運用について話し合い、相談、契約などを、銀行や金融ブローカー(Makler)、
コンサルタント会社などとした場合、後に誤解やトラブルがないように、その会社は確認の意味で調書(Protokoll)を作成して郵送する事が 義務付けされている。





銀行の証券・ファンド販売の際のコミッション受取の明示義務 
銀行は証券やファンドを販売したら、その証券やファンドの元売り先からコミッション(Kick-Back-Provision=Rueckverguetung)を貰える。
その額が多いければ銀行にとっては得となる。
よってコミッションがより多く貰える証券やファンドを銀行は顧客に推薦したくなる。
それが顧客にとっては将来性がなく、有利でないものであり得る。
逆に顧客にとっては将来性があり、有利である筈のものが、銀行の貰えるコミッションが少なければ、銀行はそれを推薦しないかも知れない。
ここに銀行と顧客の利益のコンフリクト(対立)が出てくる。
よって顧客の購買の判断の材料として、銀行が受け取るコミッション額を顧客に明示する義務がある。
コミッションを受け取る事及びその額を知ったら顧客は証券やファンドを買わなかった事もあり得るからである。

その裁判判決が実際にあった。
ハンブルグのSparkasse(Haspa)がある年金者にリーマンブラザースの証券を10.000EURで販売した。
銀行はコミッションを受け取る事とその額をその顧客に明示せず、また証券のリスクの説明もなかった。
その証券はリーマンブラザースの倒産により紙くずとなった。
ハンブルグの裁判所はHaspaに対して全額賠償の判決を出した。

但しこの判例が全てのケースに自動的に適用されるわけではない。 ケースバイケースで判断される。
重要なのは銀行のミスを証明出来るメモ書き、証人などが必要となる。



 

2.ローン (住宅、その他)




住宅ローンの3つの大きな危険! 

ローン金額
欲しいローン金額をしっかり決めておく事。
例:30才と28才のペアーが手取り3.000EUR/月の収入。
金利と返済金に1.000EUR/月が可能と計算。
銀行は400.000EURのローン金額を提案。
金利2%、返済1% = 3%で返済金はちょうど1.000EUR/月。
しかし、ローン期間が55年!つまり85才と83才まで!
そして、金利が2%に55年も留まる事は非現実的!
正しくはローン期間を40年、その間の平均金利は4%とすると、
返還が毎月1.000EURにするには、ローン金額は240.000EUR!
返済額の目安は収入の40%、つまり2.000EURなら、800EURが限度。

継続金利
ローン契約時は、金利は10年か15年位までしか設定されない。
その後、また銀行と新しく交渉しなくてはならない。
よって、それまでの金利が低いとすると、その後金利が上がる事も考慮する。
例:上述の場合、当初金利が2%、ところが10年後4%に上がってしまった。
返済トータルは5%で、1.000EURが1.700EURに跳ね上がってしまう!

ローン期間
上述のように非現実的なローン期間は無意味。
例:39才のバツイチの婦人が、マンション購入のため150.000EURのローンを組んだ。
期間は自分は67才まで働く気持ちと、27年間とした。
返済金額は600EUR/月となった。これは彼女の返済能力の限度額だった。
よって、安い年金以外に老後の資金を貯める余裕はなく、マンションを売る事になってしまった。
彼女は約半分の15年を返済に充て、残りの半分を老後の貯金をすべきだった。

住宅ローンに注意すべき点

まず経費に注意する事 ? 不動産の値段以外に契約の際の公証人手数料、不動産取得税(Grunderwerbssteuer)。新築の場合は壁塗り、キッチン、床などの経費、中古建築の場合は改装・改善費用(Renovierungskosten)などを考慮する必要あり。

自己資金(Eigenkaptal)の額を決める - 病気、車の修理などの緊急経費としてある程度の現金を残しておく。 通常不動産価格の25 - 30%。

各銀行よりの返済案を比較する事。 書式で、ローン金額、返還月額、金利、ローン期間などを含めた月の返済金額を確認し、比較する。
返済額は返済額と金利から成る。返済額は通常2%。
但し、特別返済も可能にしておく。 ボーナス、遺産、生命保険満期受領などがあった場合にそれらの一部から返済出来るようにしておく。
特別返済額は通常5 - 10%。
但し、ローン契約期間満期以前に解約する事は、違約金が発生して高くなる。

金利の設定 - ローン期間中、金利を固定設定する場合と、市場金利の変化に応じられる場合(variable Zins)の2通りある。
市場金利が低金利の場合は固定設定の方が有利。

国立援助促進銀行 (KfW) - 不動産獲得のための援助促進銀行があり、市場金利よりも低い金利でローンや融資する
国立の銀行があり、この銀行の金利を常にチェックしておく。

<追加>
ローン法令の変更、消費者により有利!
2010年6月11日よりローン法令が、EU基準に沿って、消費者により有利に改正されている。
200EUR以上のローンに適用され、ローンの目的は住宅ローン以外は、車、家具などの目的は問わない。

主な改正点:
銀行などのローン提供者は、ローン申請者の信用状態を正確に調査する義務がある。
これを怠り、返済能力のない申請者にもローンを受付た場合は、損害賠償の責任を有する場合がある。
銀行などのローン提供者はEU基準に沿ったローンの条件、金利、諸費用、返済方法などが明記された情報カタログを提供する義務がある。
申請者はこれにより他の銀行の条件を比較出来る機会を与える。
ローン契約は一部又は全額を何時でも解約出来、清算出来る。
但し3ヶ月前の解約通知が必要な場合もある。
この場合、銀行などのローン提供者は早期解約による損害(Vorfaelligkeitsentschaedigung) – 金利収入の減少損失など – を解約者に求める事が出来る。
但し金額は残額の1%を越えてはならない。
これで現在のローンの金利が高ければ、金利のより安い銀行のローンに切り替える事が可能になった。

<追加>  
ローンの条件、Schufa (信用調査)

ローン申請にはSchufa (データーバンク)による信用調査が行われ、承認がなければローンは成立しない。
Schufaは日本の帝国データーバンクにあたり、個人情報を集積して保管している株式会社の民間機関 (本社Wiesbaden)。
ドイツ人口の3/4の情報が集められており、信用調査に利用されている。情報の90%以上は信用度良好となっている。
そこには、住所、氏名、生年月日、取引銀行明細、保有クレジットカード明細、ローン・リース契約の有無、その明細、
連帯保証の有無、その明細などが把握されている。
勿論、この会社には個人情報守護義務が課せられている。
情報源は契約先、銀行、車のディーラー、電話会社など。
逆にこれらの会社が消費者の信用度をチェックしたい時に、調査を依頼するので、ギブアンドテークの関係にある。
Schufaへの調査には、消費者の同意が必要とするので、車、家具や家などのローン契約の際に
ローン提供者は消費者に信用調査の了承書に署名を求めてくる。

信用調査は予め集積されている情報から、スコアー、つまり1 - 100%のランク付けになっており、スコアーが高ければ、信用度が強い事になっている。
このランク付けには、職業、収入、性別、家族構成、所有車の車種、住居の状況なども考慮される。
まだ、ここに情報が把握されていない個人は、それだけ不利になる事がある。
ローンや電話料金の支払い遅延、未払いなどがあれば、銀行やローン会社、電話会社などから、すぐにSchufaに報告され、信用調査の判断材料にされる。
支払いがあってから2年後にブラックリストから削除される。

しかし、電話会社などが未払いを請求するとき、Schufaへの報告を脅かす事は許されない。
借金取立会社 (inkassefirma)は、未払いの個人情報をSchufaへの登録申請する事は出来ない。
あくまで債権者自身に限り、正式催促状 (Mahnbescheid)を発送している場合に限る。

自身の登録内容を問い合わせする事が出来る。
Google - Schufa Auskunft - Antrag Schufaauskunft - Schufa Bonitaetauskunft Online via Selbstauskunft
にて様式 (Formular)に記載して発信

因みに連絡先は: SCHUFA Holding AG Kormoranweg 5 65201 Wiesbaden Tel: 0611 9278-0 Fax: 0611 9278-109

<追加>
ローン手数料は銀行は請求してはならない。
車、家具、不動産などの購入用の銀行からのローンに対して、銀行は手数料を請求してはならない。
請求されてすでに支払った場合は、書式などでの返還要求手続きを経て返還を受ける事が出来る。
銀行はローン承認する場合に前以て信用調査をする場合も、同様にそれを費用として顧客に請求してはならない。

<追加>
早期解約損害賠償 (Vorfaelligkeit-Entschaedigung)
1987年に債務者がローン契約を期間中に何時でも早期に解約出来る権利は法令で廃止された。
よって、早期解約の場合は債権者は損害賠償の名目で何らかの金額を請求出来る。


貯金金利、ローン金利 
ユーロッパ中央銀行の金利がまた下がった。 貯金金利、ローン金利などの一般金利への影響は?

借入金利も下がるか?
自動的には下がらない。 ここ最近ユーロッパ中央銀行の金利が何回となく下がっているが、貸し出し金利はそれに比例して下がっていない。
むしろあまり変化なくあく安定している。
よって各銀行の貸し出し金利を比較する必要がある。
(トップ – 銀行口座 – 金利比較参照)

金利の高かった時の銀行借入金を金利の安い借入金にスウィッチ出来るか?
出来る。 ローン契約(Ratenkredit)の6ヶ月後に解約出来る。 実際の解約はそれから3ヶ月になる。
銀行によっては3%位の解約手数料を取るので注意。
但し住宅ローン(Hypothekenkredit)は条件付きのみで解約可能で問い合わせの必要あり。

普通口座のマイナス金利(Dispozinsen)は?
普通口座がある限度額までマイナスになった場合にはそれに対する金利がかかる。 その金利は高いままであまり変化はない。
不良債権になるリスクが高いので、高い金利となっている。

貯金金利はどうなるか?
政策金利が下がると銀行が早いリアクションを起こすのがこの金利。 すぐに下げてくる。
よってここも各銀行の金利を比較する必要がある。
(トップ – 銀行口座参照 – 金利比較参照)

今、住宅ローンを組んで、住宅を購入するのに有利か?
住宅ローンの金利は4%以下で歴史的な低さにあるので有利。 5年契約では、5年後の金利が上がるリスクがあり、10年から15年の長期的に組むのが有利。



3.金融に関する間違った先入観




1.男性は女性よりも資産の投資が上手に出来る。
間違い; カリフォニア大学の研究によれば、女性の方が一年に平均的に1.4ポイント多く利益を上げている。 理由は女性はコミッションのかかる投資の変更をするのを男性よりも少ない。

2.金はインフレに強い。
間違い; この事は良く言われる事だが、数十年に亘るかなり長い投資に限る。 現在では金の値段は25年前より半額に落ちている。

3.長期に亘って投資したい場合は株式投資が一番良い。
間違い; 最近の金融危機がそれを証明している。 20年以上株式を保有している場合は定期預金や不動産よりもより良い利益を上げている。

4.銀行、証券会社などの金融相談は無料である。
間違い; 別途に請求書が出るわけではないので、そういう印象を与える。 但しそこで株式やフォントを購入した場合に、その金額に対して0,5% - 3.0%位のコミッションが生じる。
これらを売る場合も又同様のコミッションが生じる。 額はネゴ出来る場合がある。

5.今まで値上がりした株式やフォントはこれからも有利。
間違い; 今まで値上がりしたのは、特定の分野のリスクの多い株式やフォントに多い。 例; 石油や原料。 これらが今度とも値上がりが続くとは限りらない。

6.車、家具、電気製品販売などでのローンのゼロ金利は確かに有利である。
間違い; 現金買いと違ってローンの場合は価格の交渉がし難く、又現金買いに比べて購買価格を下げてくれないので、ゼロ金利でも現金で買った方が有利の場合が多い。


追加 
株式は長期的な投資として向いている。
そうとは限らない: 確かに1980年にドイツDax上場企業の株は10年後には年平均13%の値上がりがあった。
1990年購入の場合は更に良く年平均16,5%! しかし1998年購入には10年後には年平均0,4%の損失、1999年購入の場合は年平均4%の損失となっている。
このように、株での利益は長期保有によって得られるのではなく、購買、売却の正しいタイミングによる!
よって、自分で株式市場の動きを充分注視していくか、銀行や証券会社などの専門家のアドバイスが必要となってくる。
下記のグラフは右側の年で購入して、下側の年に売却した場合の利益、損失率を表したもの。



金(Gold)は老後の金融対策に向いている。
そうとは限らない。 下記のグラフが示すように1844年の価値を100%とすると、金はインフレや金融危機などに強いといわれるが、長期的に見ると、価値は殆ど変わっていない。



不動産は老後の金融対策に向いている。
そうとは限らない。 不動産の価値は、年数ではなく、その物件内容、場所や環境などによって決まる。
よって、何らかの原因で売り難い不動産は老後の金融対策にはならない。
不動産の購入には、従って将来値上がりが期待出来る物件内容、場所や環境を吟味して購入する必要がある。
そのため、不動産市場の動き、不動産業者などの専門家のアドバイスが必要となってくる。
下記のグラフは都市別の不動産価格の推移



自動車ローンは常に車のディーラー、つまり車メーカーの関連銀行からが、一般銀行よりもお得。
そうとは限らない。 新車価格は勿論、中古車価格にも現金購買の場合には割引を交渉出来る。
但しローンの場合は、現金購買の場合とは違い、その割引が全くないか、現金購買よりもかなり少なくなってしまうのが通常。
たとえ車メーカー(関連銀行)の金利が通常銀行より安くても、価格より割引がないか、少ないので、最終的にはローン月額が通常銀行より高くなるケースが多ので要注意!
車の販売宣伝にローン金利を一般銀行より低く、0%!とかの宣伝があるが、これは大抵車の割引率を低くする事で相殺している。


例: 20.000EURの車を5.000EURの頭金、車ディーラーのAutobankの方は割引なし、一般銀行のHausbankからのローンは、ディーラーに対しては現金購買になるので、8%の割引を獲得。
そのためローン月額はHausbankの方が安くなり、支払い総額は60ヶ月で合計689,20EURのお得となる。




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<ドイツ生活情報>
夢の文化大国、ドイツ。
特に裕福でもない人々が、
豊かな自然と文化が融合した環境の中で、
ゆったりとした生活を楽しんでいる。
その基盤となるドイツ社会とは?
そしてドイツ人気質とは?
ドイツに在住の日本人によるドイツの暮らし方の紹介です。
ドイツのライフスタイルを簡潔に掲載し、
ドイツで生活する上で参考にしていただきたい情報が満載です。
ドイツでの生活について、
電車の乗り方や車の運転の仕方、
住宅の探し方、ドイツでの食事事情(食材についても細かく)、
子供の幼稚園問題、文化、お金の話、人間関係の話、ドイツに暮らす日本人の生活など、
多岐にわたりわかりやすく具体的に書いてあります。
例えば洗濯機や浄水器といった細かな生活用品、
食材ではトマトやキャベツといった個々の素材まで、
日本との違いやその良し悪しを率直に書いています。
企業の派遣でドイツに赴任している方やドイツの学校で留学する方、研究に訪れた方や、
ドイツへの赴任の予定がある方(もしくは国際結婚されてドイツにはじめて住まれる方)はへぜひお勧めいたします。
また、ドイツへ住まれる予定のない方でも、ドイツの暮らしに興味がある方はとても面白く読むことができると思います。
細かなところまで具体的な違いが書かれているので「へぇ〜」っと思うことがたくさんあるのでは?
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特に裕福でもない人々が、豊かな自然と文化が融合した
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細かなところまで具体的な違いが
書かれているので「へぇ〜」っと思うことが
たくさんあるのでは?ドイツを知るお勧めのホームページです。ドイツの生活情報と掲示板1:ドイツでの趣味に関する掲示板 趣味 − スポーツ − 同好会や親睦会や仲間募集の場、同好会のリストはこちら
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ドイツの生活情報と掲示板3:ドイツでの女性に関する掲示板2 流行 − うわさ − 街の話題など何でも話し合う和気藹々の井戸端会議
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