アパート・住居・仮住まい・家賃相場・賃貸契約書＜更新＞！ |
| ◎ | 住まいを探す方法 |
| １． | 知人、友人、会社同僚の紹介 |
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| ２． | 日本クラブなどの掲示板 | |
| ３． | GermanNetの掲示板＜住居貸します、探してます＞を利用 | |
| ４． | 現地の新聞広告 | |
| ５． | 現地の不動産業者（住所録はこちら）参照） |
| 賃貸住宅には一般的に家具、備品など一切付いてないのが普通です。 この場合はキッチン、ベッド、家具など一切を新たに買わねばなりません。 この資金の一部を会社が負担するところもあるようです。 注文して届くまでに通常６−８週間かかります。 在庫の中古販売もありますが、品揃いや品質は良くありません。 また一部（キッチンなど）又は全家具付きも住居もありますが、この場合は独身者用の一部屋住居に多く、家賃は家具無しより、少々高くなります。 |
| ◎ | アパート・住居、家賃相場 |
ドイツ全国規模にて検索するにはこちら ２．中段のRegionaleで地域を選択 （例：Dusseldorf RB） その他無視 weiter （次へ） ３．都市を選択 （例：Duesseldorf） weiter （次へ） ４．都市の方向を選択 （例：alle全て) weiter （次へ） ５．更に細かい地域を選択 （例：Alle全て） weiter （次へ） ６．１階、２階、屋根裏など選択 （例Alle全て）希望家賃（Miete） （例：1000 – 1500EUR） ７．希望部屋数（Zimmer） （例：3 – 4） ８．希望広さ（GroesseM2） （例：90 – 120m2） weiter （次へ）をクリック 上記の条件での物件が表示される。 写真をクリックすると明細が表示される。 ホテル検索・予約、住居検索・案内・契約などのお手伝いを致します。 お問い合わせはこちら→info@EbiharaGermanNet.com |
| ◎ | 特に家具付きをドイツ全国規模にて検索するにはこちら 左にMieten(借りる)の下の Moebiliertes Wohnen（家具付き） 又は通常のアパートMietenをクリック １．中段のRegionaleで州を選択 （例：Nordrheinwestfallen） その他無視 weiter （次へ） ２．中段のRegionaleで地域を選択 （例：Dusseldorf RB） その他無視 weiter （次へ） ３．都市を選択 （例：Duesseldorf） weiter （次へ） ４．都市の方向を選択 （例：alle全て) weiter （次へ） ５．更に細かい地域を選択 （例：Alle全て） weiter （次へ） ６．１階、２階、屋根裏など選択 （例Alle全て）希望家賃（Miete） （例：1000 – 1500EUR） ７．希望部屋数（Zimmer） （例：3 – 4） ８．希望広さ（GroesseM2） （例：90 – 120m2） weiter 上記の条件での物件が表示される。 写真をクリックすると明細が表示される。 |
| ◎ | 住居が決まったら、家主又は管理人と賃貸契約 (Mietvertrag)を結ぶ。 一般に既に印刷された様式を使用。 住居がまだ決まらない場合は、その間の臨時的な家具付きのアパートもあります。 （仮住まいの住所録はこちら） 査証(VISA)取得申請や車購入後の登録に必要な住民登録もこの仮住居で行えます。 |
| ◎ | 賃貸契約書(Mietvertrag)の注意事項 （この項目はトップページ＜ドイツ生活メモ＞と重複します） |
| １． | 家賃（Miete）は諸経費(Nebenkosten)込みかどうかチェックする。 込みでない場合は、借り賃だけのKaltmiete、但し年末に諸経費の清算がある 最初から家賃に込みの場合は、Warmmiete、この場合も多少の年末調整がある。 |
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| ２． | 諸経費(Nebenkosten)とは電気代、水道代、ゴミ処理代、道路清掃費などの諸経費 これらの諸費用(Nebenkosten)は家賃(Miete)以外の諸費用となって、所有者又は大家がまとめて一時立替払いしていますので、大家に支払う事になります。 支払い方法は二つあり、 A. 家賃(Miete)だけ毎月払い、諸費用は毎年まとめて、実費で一括して払う方法。 この場合の家賃はKaltmiete（直訳=暖房費なしの寒い家賃）と呼びます。 B. 予め、毎年の使用予想金額を設定して、月割りにして家賃に含めて一緒に支払う方法。 この場合の家賃はWarmmeite（直訳=暖房費込みの暖かい家賃）と呼びます。 但し、実費との調整があり、追加支払いや払い戻しが大家よりあります。 この調整に関しては大家とのトラブルも多く、裁判沙汰になる事もあります。 充分調整金額には充分チェックし、注意する必要があります。 諸費用(Nebenkosten)の金額詳細は、７） 電気・水道・ガス、１２） ゴミ処理をご参照下さい。 追加 （２月） 2008年6月1日より大家は1965年までに建てられた家・アパートについては借主に実費を明確に提示する義務が生じ、2009年1月1日からは全ての建物について適用されます。 つまり、借りる前に実際にかかる明確な電気代などが表示されるわけです。 |
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| ３． | 契約期間、解約 契約期間は明記されない場合が多い。 解約は通常３ヶ月前に書式にて通知する。 追加 （３月） 契約期間が決まっていて、その前に解約する場合は、期間中の家賃を払い続けるか、引継ぎ者(Nachmieter)を探す。 しかし家主は特別な理由がない限り、拒否する事が出来る。 拒否出来ない特別な理由とは借主が職業上又は家族上（子供の誕生など） 又は重病での引越し。 あるいは残りの期間だけを他の人に＜また貸し＞(Untermieter)をする。契約はあくまで元の借主とまた借り者の間。一部屋だけなどアパートの一部のまた貸しも可能。 これは一人では寂しく住めなくなった、一人ではアパート代を払えなくなったなどの理由が挙げられる。 家主は特別な理由がない限りこれを拒否する事は出来ない。 理由もなく拒否した場合は損害賠償を請求出来る。 拒否出来る特別な理由とはまた貸しにはアパートが狭過ぎるなど。 但しパートナー（夫婦、同棲者）の同居はこの場合でも許可される。 但しアパート全体を期限の限定なくまた貸しするには、家主の許可が必要。 家賃の支払いは元の借主が責任を持つ。 | |
| ４． | その他の費用 敷金又は保証金(Kaution): 通常家賃の２ヶ月か３ヶ月。家主に払います。 解約の際に利子込みで返還してくれます。但し家賃の未払いや、住居に借主による過失損害（損傷、汚れ等）は、ここから差し引かれます。 礼金(Provision): 通常家賃の２ヶ月分。家主と直接ではなく、不動産業者を仲介した場合に、不動産業者に払います。 従って入居時には、家賃が月1.000,--EURとすれば、Kaution 2―3.000,--EUR、礼金で更に2.000,--EUR、家賃も含めて、 トータル5-6.000EURの現金が必要です。 |
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| ５． | 清掃・修繕(Renovierung)の義務 ある期間毎（例：３年毎）に住居の修繕を義務付けされる場合があります。 特に壁、天井などの壁塗り、又は壁紙の張替え 清掃・修繕(Renovierung)は原則的には家主の責任ですが、その負担を借主に転嫁する事が出来ます。 つまり、解約して住居を出る場合は、住居を入居した時の状態に戻す義務があります。 但し、賃貸契約書(Mietvertrag)に厳格に修繕すべき場所、時期などが明確に義務付けされている場合は、 その項目は借主保護のため効力なしと判断されます。つまり＜原則的に＞とか漠然とした記載であるべきで、 実際には汚れの状況で、お互い話合・合意の上決められます。 合意されなく、紛争になる場合は、第三者の鑑定人を介入させます。 義務ではないですが、目安としては、 ３年後 − キッチン、バスルーム ５年後 − 良く利用される住居範囲 ７年後 − その他の住居範囲 を清掃・修繕(Renovierung)をします。 追加 （３月） アパートの借主は住宅の欠陥 −例えば暖房が効かない、窓の隙間から風が入るなど − を緊急の場合以外は、自分で勝手に 修理をを依頼し、その請求書を大家に回して支払いを請求する事は出来ない。 まず大家に修理の依頼をする。最初は口頭、対応がなければ修理期間を指定して書式で、、更に反応がない場合に初めて自分で修理手配し、大家に請求出来る。 追加 （３月） ペット − ペットを禁止する家主もいますが、連邦裁判所で新しい判決が出て、禁止する事が出来なくなりました。 １．ハムスター、亀などの小さい動物を飼う事には、大家の承認を必要としない。 ２．契約書に、小鳥や熱帯魚以外の動物を飼う場合は、大家の承認を必要とするという条項があるとすれば、それは無効である。 つまり、鳥かごや容器内で動物を飼う事は自由になり、契約書で動物を原則的に禁止する事は出来なくなった。 その禁止条項は無効となります。 但し、犬や猫の場合は、自動的に無承認で飼える事になっていない。 よって大きな動物を飼う場合は、大家と話し合いや交渉の結果決める。 それは大家、借主、近所など関係者全員に迷惑がかからない範囲内で決定していく。大家が一方的に禁止する事は出来ない。 追加 （４月） 賃貸契約書に所謂＜物価水準に適合した家賃の値上げ条項＞(Wertsicherunsklausel)が記入されている場合があります。 これはインフレに合わせた家賃の値上げを可能にする条項です。 但し条件があり、 １. 一年に一回以上値上げしてはならない。 ２. 上げ率は連邦統計局公表のインフレ率でなければならない。 追加 （４月） 家賃(Miete)値上げに関する慣例 １. 値上げの通知は必ず書式で行われねばならない。同時に正当な理由付けがなければならない。 ２． 借主は値上げを検討する充分な時間を与えられ、通知到着後２ヶ月内に返事すればよい。 ３. 値上げされた家賃は平均値を大きく上回ってはならない。 ４. 値上げは一年に一度を超えてはならない。 ５. 値上げ巾は３年に２０％を超えてはならない。 ６. ドアー、窓、暖房などをより改善した場合、その費用の１１％までは家賃に転嫁出来る。但し、頻繁になったり、部屋が狭くなったりしてはならない。 追加 （５月） 大家は借主のアパートに無断で入る権利はない。 合鍵を所有する権利もない。 たとえ契約書に他の記載があっても、家主は借主の許可なしにはアパートには入れない。 大家がそれを繰り返す場合、賃貸契約書の即刻破棄か、大家の費用で新しい錠と取り替える事が出来る。 例外： 借主が不在で、水道管の破裂や火災などの緊急の場合のみ。 追加 （５月） 床に新しい絨毯をひくのではなく、貼り付ける場合は大家の了解が必要。 引越しの場合は、大家の要望があれば、自分の費用でまた元に戻す義務が生じる。 壁紙の模様や色を変える場合には大家の了解の必要はないが、引越しの場合は、＜通常＞の状態にしておく必要があり、異常な色などは元に戻す必要が出てくる。 喫煙者で壁紙などがニコチンで染み付いてしまい、張り替えや塗りなおしでは落ちない場合は、損害賠償の責任が生じる。 |
| ◎ | 家主とのトラブル ○ 家賃以外の諸費用(Nebenkosten)の年末調整での追加支払い、払い戻しに関するトラブル （上記参照）。 ○ 日本人の場合は少ないようですが、それでも特に汚れでトラブルがあるようです。 特に、キッチンとバスルーム。 ドイツ家庭では、ドイツ人が清潔好きなので、料理終了毎もキッチンを掃除して、新品同様にきれいにします。 バスルームも使用毎にまたきれいな状態に戻します。 日本人一般家庭ではこの習慣は通常そう厳しくやりません。時々汚したままです。 引越し時には、この溜まった汚れが落ちません。そこで清掃費用として返還敷金(Kaution)が一部または全額取られてしまう事もあります。 上記の清掃・修繕(Renovierung)の件も、トラブルの原因となりますので、十分注意が必要です。) ○ 特に魚を料理する時の煙と臭い。近所迷惑になると、家主を通じてクレームが出てきます。 ○ ドイツにはお住まいに関して決まり時間があります。 １３時から１５時までは休憩時間 （Ruhezeit） 土曜日も含む 芝刈り音、カナヅチ音は勿論、掃除機、洗濯機も騒音が大きい場合は禁止 日曜日は全日禁止 ２２時以降朝の８時までも同様に注意、更に入浴、シャワー、便所の水を流す騒音にも注意。 ○ 契約前か契約時に家主と必ず会って、人柄を確かめましょう。 常にニコニコして親切、日本人好みのようであれば、問題はないと思いますが、無愛想な人であれば、後で問題が起こり易いので避けましょう。キッチンや風呂場などを汚す人が多いので日本人を嫌う家主もいます。 |
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| ◎ | 賃貸住居に関する法令 賃貸住居に関する法令は、ドイツでは借主側に有利になるように定められています。 又トラブルの際は下記の組合が借主側に立って相談に乗ってくれます。 Mieterschutzverein（借主保護組合）の明細は次の通りです。 言葉上に問題ありましたら、ドイツ人の知り合いに同席するようにお願いすると良いでしょう。 ベルリンはこちら ハンブルグはこちら デュッセルドルフはこちら フランクフルトはこちら ミュンヘンはこちら |
